ANIL / Agence Nationale pour l'Information sur le Logement

A l'expiration du bail, si le propriétaire n'a pas manifesté son souhait de reprendre le logement pour l'occuper ou le vendre, ou pour un motif sérieux et légitime, la location avec le locataire en place se poursuit. Trois possibilités peuvent se présenter, mais dans tous les cas, quelles que soient les conditions du renouvellement, avec ou sans changement de loyer, le dépôt de garantie versé par le locataire à l'entrée dans les lieux ne doit pas être augmenté.

Renouvellement du bail dans les mêmes conditions

Le propriétaire ne fait aucune démarche.  Le bail est reconduit pour trois ans, si le propriétaire est un particulier, ou six ans si le propriétaire est une personne morale (société, compagnie d'assurance).

L'augmentation du loyer ne peut être supérieure à la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE, à condition toutefois qu'une clause de révision figure dans le bail initial.

Il n'est pas nécessaire de refaire un nouveau contrat : la reconduction de la location se fait aux conditions du bail initial.

Bail de courte durée

Le particulier qui est propriétaire peut proposer un bail inférieur à trois ans, mais d'au moins un an, si un événement précis l'oblige à récupérer son logement pour des raisons professionnelles ou familiales (ex : départ à la retraite, nécessité de loger un membre de la famille).

Il doit avertir le locataire au moins six mois avant la fin du bail.

Un nouveau bail est établi ; il doit indiquer l'événement précis qui justifie une durée de location inférieure à trois ans. Le propriétaire devra confirmer au locataire la réalisation de l'événement deux mois avant la fin du contrat par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier.

Le loyer peut être révisé si une clause du contrat le prévoit ; l'augmentation du loyer ne peut être supérieure à la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE.

Renouvellement du bail avec un nouveau loyer

La durée du bail renouvelé est de trois ans, si le propriétaire est un particulier et de six ans si le propriétaire est une personne morale (société, compagnie d'assurance).

Le propriétaire peut proposer une augmentation de loyer, uniquement si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Attention : si le logement loué est situé dans l’une des communes concernées par les mesures d’encadrement des loyers en vigueur à compter du 1er août 2012 la fixation du loyer du contrat de location renouvelé est réglementée.

• Il doit alors adresser sa proposition au locataire six mois au moins avant la fin du bail.
  Sa proposition doit reproduire l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989. Elle doit contenir les références précises qui justifient le nouveau loyer.
  L'augmentation du loyer s'appliquera progressivement.
• Le propriétaire qui propose un nouveau loyer ne peut, en aucun cas, donner congé pour l'échéance du bail en cours.

Soit le locataire accepte la proposition de nouveau loyer : il manifeste son accord au propriétaire par écrit.

Soit le locataire n'accepte pas la proposition : il manifeste son désaccord par écrit ou ne répond pas quatre mois avant la fin du bail. Le propriétaire ou le locataire saisit alors, sans frais, la commission départementale de conciliation, dont le siège est généralement à la préfecture ou la DDE, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.

• La commission de conciliation convoquera les parties et essaiera de trouver un accord. Lors de cette conciliation, le locataire peut présenter ses propres références. La commission rend son avis dans un délai de deux mois.
• Si aucun accord n'intervient avant la fin du bail, le propriétaire a intérêt à saisir le juge d'instance.Il doit toutefois au préalable avoir saisi la commission départementale de conciliation.
• Si avant l'expiration du contrat en cours, le juge d'instance n'est pas saisi et si aucun accord n'est intervenu, le contrat est reconduit aux conditions antérieures, c'est-à-dire avec le même loyer, pour trois ans si le propriétaire est un particulier, ou six ans si le propriétaire est une personne morale (société, compagnie d'assurance).

Le renouvellement du bail peut faire l'objet d'un contrat écrit ou si le bail initial était conforme à la réglementation, d'un simple avenant portant sur le nouveau montant du loyer.