Procédure devant le tribunal des contentieux de la protection : les étapes avant une expulsion

Un commandement de payer peut être adressé au locataire par un commissaire de justice.. 

Le commandement de payer doit obligatoirement mentionner, notamment : 

• le décompte de la dette ;
• le montant mensuel du loyer et charges ;
• la possibilité de saisir le FSL (Fonds de solidarité logement) et ses coordonnées, etc.

Il est important de réagir dès réception de ce document qui peut annoncer le déclenchement d’une procédure d'expulsion. 
Soit le locataire est en capacité de payer sa dette dans le délai de deux mois, soit il doit mobiliser les dispositifs d’accompagnement ou d’aides afin de solliciter un appui pour le règlement de sa dette. Il peut également saisir le juge pour solliciter des délais de paiement.

En cas de contestation de la somme réclamée, le locataire a tout intérêt à saisir le juge des contentieux de la protection rapidement pour faire trancher le litige. La contestation d’une dette ou un litige avec le bailleur ne dispense pas le locataire du paiement du loyer. 

Une assignation à comparaître devant le juge des contentieux de la protection marque la première démarche judiciaire du bailleur. Elle est délivrée par un commissaire de justice. Elle convoque le locataire à se présenter à une audience qui aura lieu dans un délai de deux mois minimum. Ce délai doit être mis à profit pour entamer les démarches visant à trouver une solution (mobilisation des aides, recherche de logement…).

Cette assignation est accompagnée d’un nouveau document d’information qui mentionne la possibilité de saisir le bureau de l'aide juridictionnelle et les acteurs locaux de la prévention des expulsions.

Un diagnostic social et financier de la situation du locataire sera établi. Le locataire et le propriétaire peuvent présenter des observations écrites qui seront jointes au diagnostic. Ce dernier permet au juge de disposer d’éléments suffisants sur les ressources du locataire, ses charges, les causes de l’impayé et les solutions à l’apurement de la dette ou au relogement du locataire. Il est important de répondre rapidement à la demande du service chargé d’établir ce diagnostic social et financier destiné au juge.

Elle se déroule au tribunal des contentieux de la protection et permet au juge de prendre connaissance des arguments du bailleur et du locataire. Le jour de l’audience, il est indispensable de se présenter ou de se faire représenter par un avocat ou un parent. Dans le cas contraire, le juge se prononce uniquement sur les arguments du bailleur.

Sous certaines conditions, l’aide juridictionnelle peut aider le locataire à prendre en charge les frais de procédure. Renseignez-vous auprès de l’ADIL la plus proche de chez vous.

Lors d’un rendez-vous à l’ADIL, un conseiller informe gratuitement le locataire sur le déroulement de l’audience et sur les délais que peut accorder le juge (délais de paiement, délais pour quitter les lieux). Le jour de l’audience, le juge est à l’écoute du locataire et du bailleur.

Les règles de procédure imposent au locataire de remettre l’ensemble des pièces justificatives (qui seront numérotées et listées) avant l’audience au bailleur ou à son avocat par courrier. La même démarche sera faite par le bailleur. Ce dossier sera remis au juge.

Le juge peut :

• s’il estime que le locataire est en mesure de régler sa dette, peut accorder des délais de paiement dans la limite de 3 ans maximum et ne pas résilier le bail s’il estime que le locataire est en mesure de régler sa dette. Dans ce cas, le locataire doit respecter le plan d’apurement prononcé par le juge, et payer également le loyer courant. Dans le cas contraire, le bail sera résilié.
• résilier immédiatement le bail, fixer les modalités du paiement de la dette (loyers et charges impayés, indemnités d’occupation, frais de procédure) et du départ du locataire, avec ou sans délais.

Ce qui sera décidé par le juge est détaillé dans le jugement que le locataire reçoit par commissaire de justice après l’audience.
Si la décision condamne le locataire au paiement des sommes dues, résilie le bail et prononce l’expulsion du logement, un commandement de quitter les lieux lui sera délivré en même temps que le jugement ou quelque temps après.

L’occupant doit trouver une solution de relogement en se renseignant auprès de son ADIL (recherche d’un logement dans le parc privé, demande de logement social en ligne ou auprès des organismes HLM, de la mairie ou d’Action Logement  pour les salariés d’une entreprise privée); il peut également contacter les services sociaux (mairie, centre médico-social...) qui l’orienteront et l’aideront à mobiliser les solutions adaptées et les aides dont il peut bénéficier (FSL, ....). Ils pourront également l’aider à trouver un accueil dans une structure d’hébergement temporaire au besoin.

Si, entre temps, l’occupant peut régler l’intégralité de sa dette, une négociation peut être entamée avec le propriétaire bailleur afin de signer un nouveau bail pour rester dans le logement et éviter l'expulsion.

Si l’occupant n’est pas en mesure d’accéder à un logement décent et indépendant par ses propres moyens ou de s’y maintenir, il peut saisir la commission DALO pour faire valoir son droit au logement opposable.

L’occupant peut saisir le juge de l’exécution. En fonction de sa situation et de celle du propriétaire bailleur, il peut accorder un délai de trois mois à trois ans pour quitter le logement ("délai de grâce"). Cette démarche peut se faire sans commissaire de justice et sans avocat (un modèle de lettre est disponible auprès de l’ADIL ou sur internet).

Après ces délais, si l’occupant n’a pas quitté le logement, l’expulsion peut intervenir.

Si l’occupant s’y oppose le propriétaire bailleur doit demander le concours de la force publique pour faire partir le locataire de manière forcée. Par l’intermédiaire d’un huissier, il demande au préfet l’intervention de la police ou de la gendarmerie. Mais, en aucun cas, il n’a le droit de le forcer à quitter le logement sans avoir obtenu l'autorisation de recourir à la force publique.

Du 1^er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut intervenir. Toutefois cette trêve hivernale ne s’applique pas aux squatteurs occupants le domicile d’autrui ou lorsque le relogement de la famille est assuré dans des conditions normales, ni au logement étudiant occupé sans satisfaire les conditions requises.

Il est également possible en amont de la procédure et à tout moment de saisir la commission de surendettement.

Tout au long de la procédure, la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) est informée de la situation des locataires. Elle regroupe l’ensemble des acteurs locaux engagés dans la prévention des expulsions, elle peut être saisie par le locataire.

Locataire du parc social : un dispositif spécifique prévoit la mise en place d’un protocole de cohésion sociale qui a pour effet de suspendre la procédure d’expulsion. Renseignez-vous auprès de votre ADIL.